政策金利が上がると住宅ローン金利も上がるのはなぜ？変動・固定の違いと返済額への影響、利上げ時の確認ポイントを解説
投資・相場関連記事に関するご注意
- 本記事は、公開時点で確認できる市場情報や一般的な相場材料をもとにした情報提供を目的とした内容です。
- 特定の金融商品、銘柄、売買時期、投資行動を推奨するものではありません。
- 投資判断は、最新情報をご確認のうえ、ご自身の責任で行ってください。必要に応じて、金融商品取引業者や専門家へご相談ください。
「日銀が政策金利を引き上げると、住宅ローンの金利も上がる」と聞いても、銀行同士のお金のやり取りが、なぜ自分の住宅ローンに関係するのか、分かりにくいかもしれません。
理由は、政策金利の引き上げが市場の金利や銀行の資金調達コストに影響し、銀行が住宅ローンに適用する金利を見直すきっかけになるためです。ただし、すべての住宅ローンが、同じタイミングで同じ幅だけ上がるわけではありません。
この記事では、政策金利から住宅ローンへ影響が伝わる仕組みと、変動金利・固定金利の違い、返済中の人が確認したいポイントを解説します。
政策金利とは？住宅ローン金利との関係を知る基本
政策金利とは、中央銀行が金融政策を行ううえで目安とする金利です。日本では、日銀が金融機関同士の短期的なお金の貸し借りに使われる「無担保コールレート・オーバーナイト物」を誘導する形で、短期金利に働きかけています。
これは、金融機関同士が担保なしでお金を借り、翌営業日に返す取引の金利です。私たちが住宅ローンで支払う金利そのものを、日銀が直接決めているわけではありません。
利上げは、借り入れのコストを高めることなどを通じて、経済活動や物価の上昇圧力を抑える方向に作用します。住宅ローン金利の上昇も、こうした金融政策の影響が家計へ伝わる経路の一つです。
なぜ政策金利が上がると住宅ローン金利も上がるのか
1．銀行がお金を調達するコストが上がるため
銀行は、預金や金融市場での取引など、さまざまな方法で資金を調達しています。預金には預金者に支払う利息があり、市場で借り入れる場合にも金利負担が発生します。
政策金利が上がると、短期市場の金利が上がり、預金金利にも引き上げ圧力がかかります。銀行によって影響の大きさや速さは異なりますが、資金調達コストが上がると、貸出金利を見直す要因になります。
つまり、「銀行が日銀から借りたお金を、そのまま住宅ローンに回しているから」という一つの経路だけではなく、金融市場全体の金利環境を通じて影響が伝わります。
2．住宅ローンの基準となる金利が見直されるため
変動金利型住宅ローンでは、多くの銀行が「短期プライムレート」に連動する基準金利を使っています。短期プライムレートは、銀行が信用力の高い企業に短期で貸し出す際の基準となる金利です。
政策金利の引き上げを受けて銀行が短期プライムレートを引き上げると、それに連動する住宅ローンの基準金利も上がり、契約に定められた見直し時期から利用者の金利に反映されます。
代表的な流れを整理すると、次のようになります。
- 日銀が政策金利を引き上げる
- 短期市場の金利や銀行の資金調達環境が変わる
- 銀行が短期プライムレートや住宅ローンの基準金利を見直す
- 契約条件に沿って、住宅ローンの適用金利が変わる
住宅ローンの返済期間が35年でも、変動型の金利見直しは短期金利の影響を受けます。「借りる期間」と「金利を決める指標」は別のものです。
3．ネット銀行の一部では独自の基準金利を使っている
多くのメガバンクや地方銀行が短期プライムレートに連動する仕組みを採用する一方、ネット銀行の一部には、市場金利や自社の資金調達コストなどを考慮して、独自に基準金利を決める商品があります。
例えば、auじぶん銀行の商品詳細説明書では、市場金利をもとに、資金調達コスト、審査・販売にかかる費用、収益などを勘案して基準金利を決めると説明されています。
ただし、「ネット銀行ならすべて独自基準」とは限りません。また、独自基準でも日銀の利上げと無関係になるわけではありません。銀行の種類だけで判断せず、契約商品の説明書と公式サイトの金利改定のお知らせで、基準金利の決め方や変更時期を確認しましょう。
4．利上げ幅がそのまま上乗せされるとは限らない
実際に支払う「適用金利」は、一般に、銀行の基準金利から契約ごとの優遇幅を差し引いて決まります。団体信用生命保険の保障内容などによって、金利が上乗せされる場合もあります。
例えば、基準金利が年3.0％、優遇幅が年2.0ポイントなら、適用金利は年1.0％です。優遇幅が変わらず、基準金利が年3.25％になれば、適用金利は年1.25％になります。これは仕組みを示す仮の例です。
日銀の利上げが0.25ポイントでも、銀行が基準金利を何ポイント変更するか、いつ反映するかは一律ではありません。新規契約者向けには優遇幅が変更されることもあるため、広告の金利と自分の契約金利を区別する必要があります。
変動金利と固定金利では、利上げの伝わり方が違う
| 金利タイプ | 主に影響する金利 | 借り入れ後の扱い |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 短期金利、短期プライムレートなど | 契約の見直し時期に適用金利が変わる場合があります |
| 全期間固定金利型 | 借り入れ時点の長期金利など | 市場金利が上がっても、契約で定めた金利は変わりません |
| 固定期間選択型 | 固定期間に対応した市場金利など | 固定期間中は変わりませんが、終了後に金利が見直されます |
固定金利型の新規借り入れ金利は、10年国債利回りなどの長期金利の影響を受けます。長期金利には、今後の政策金利や物価の見通し、国債の需給なども反映されます。
そのため、市場が将来の利上げを見込めば、日銀が実際に利上げする前に、固定型の募集金利が上がることもあります。政策金利が据え置かれていても、固定型の募集金利は動きます。
ただし、すでに全期間固定型で借り入れを終えた人の契約金利まで、市場金利に合わせて上がるわけではありません。また、契約時から定められている当初の金利引き下げ期間の終了などは、利上げによる変更とは別です。
「10年固定」は、通常、最初の10年間だけ金利が固定される商品です。全期間固定と混同せず、固定期間終了後の金利と優遇幅を確認しましょう。
住宅ローン金利はいつ上がる？返済額が変わる時期にも注意
変動型では半年ごとに適用金利を見直す商品が多くありますが、見直し日や新しい金利の適用月は金融機関・契約によって異なります。日銀が利上げした翌月に、必ず返済額が増えるわけではありません。
ここで分けて考えたいのが、「適用金利の変更」と「毎月の返済額の変更」です。
5年ルールは「金利が5年間変わらない」という意味ではない
一部の変動型住宅ローンでは、元金と利息を合わせた返済額をそろえる「元利均等返済」に、5年ルールが設けられています。これは、金利が変わっても、毎月の返済額を原則として5年間据え置く仕組みです。
ただし、金利が上がると返済額のうち利息に充てる割合が増え、元金の返済に回る金額が減ります。引き落とし額が同じでも、元金の減り方には影響が出ます。
125％ルールは「利息や総返済額の上限」ではない
125％ルールは、返済額の見直し時に、新しい返済額を従来の125％までに抑える仕組みです。毎月10万円なら、見直し後の返済額は最大12万5,000円となります。
これは金利そのものや総返済額に上限を設けるものではなく、増えた利息が免除されるわけでもありません。金利の上昇幅によっては利息が返済額を上回り、未払利息が発生する場合もあります。最終返済時の残元金・未払利息の扱いも契約で確認が必要です。
また、5年ルール・125％ルールがない商品もあります。元金均等返済では一般に適用されず、固定期間終了時などにも別の扱いになることがあります。
金利が上がると返済額はいくら増える？3,000万円で比較
金利の違いによる負担を確認するため、元金3,000万円、返済期間30年、元利均等返済、ボーナス返済なしで試算します。
| 年利 | 毎月の返済額 | 年1.0％との差額／月 |
|---|---|---|
| 1.0％ | 約96,492円 | ― |
| 1.25％ | 約99,976円 | 約3,484円増 |
| 1.5％ | 約103,536円 | 約7,044円増 |
| 2.0％ | 約110,886円 | 約14,394円増 |
年1.0％と年2.0％では、毎月約1万4,400円、年間では約17万3,000円の差になります。金利が1.0％から2.0％になると金利水準は2倍ですが、元金も含む毎月の返済額が2倍になるわけではありません。
※各金利が30年間一定と仮定した比較で、将来の金利予測ではありません。手数料・保証料・団信の上乗せなどは含みません。月利を年利の12分の1として計算し、表示額を四捨五入しています。返済途中で金利が変わる場合は、その時点の残高・残期間・返済額の見直しルールによって結果が異なります。
利上げのニュースを見たら確認したい4つのこと
家計への影響を確かめるには、銀行の契約者向け画面や返済予定表を開き、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
- 金利タイプと残高・残期間：変動型か、全期間固定型か、固定期間選択型かを確認します。
- 適用金利と変更時期：現在の金利、次回の見直し日、新しい金利の適用月を調べます。
- 返済額の変更ルール：5年ルール・125％ルールの有無と、次に返済額が変わる時期を確認します。
- 金利上昇時の家計：適用金利が0.5ポイント、1.0ポイント上がった場合などを試算し、教育費や修繕費と合わせて確認します。
これから借りる人は、金利がいつ確定するかも確認してください。申込時ではなく、融資実行時の金利を適用する商品では、申し込みから引き渡しまでの間に条件が変わる可能性があります。
借り換えは金利・諸費用・団信をまとめて比較する
借り換えや固定金利への変更を検討する場合は、金利だけでなく、手数料、登記費用、団信の保障内容、残期間を含めて比較します。利上げ後に固定型へ変更しようとしても、その時点ですでに固定型の金利が上がっている場合があります。
団信は、死亡や所定の病気・状態などに該当した際に、住宅ローン残高の全部または一部などを保障する保険です。金利の上乗せなしで、がん保障や疾病保障が付く商品もあるため、借り換えは保障内容を見直す機会にもなります。
ただし、商品名だけでは保障の違いを判断できません。ローン残高の50％と100％のどちらが保障されるのか、診断だけで対象になるのか、所定の入院期間や状態が必要なのか、保障対象外の疾病や待機期間はあるのかを比較してください。
借り換え先の団信には原則として新たな告知・審査があり、年齢や健康状態によっては希望する保障に加入できない場合があります。上乗せ金利がないことだけで決めず、加入条件と保障内容、借り換えにかかる総費用を合わせて確認しましょう。団信は主にローン返済に備える保障であり、治療費や生活費に備える保険とは役割が異なります。
繰上返済は元金を減らす方法ですが、手元資金も減ります。生活費や近い将来に必要な支出を確保したうえで、返済計画全体を見直すことが大切です。
まとめ｜政策金利から自分の契約まで、順を追って確認しよう
政策金利が上がると、銀行の資金調達環境や基準金利が変わり、住宅ローン金利にも上昇圧力がかかります。変動型は短期金利、固定型の新規借り入れは長期金利の影響を受ける点が、仕組みを理解する基本です。
ただし、家計への影響は金利タイプや契約条件によって異なります。まずは自分の適用金利と見直し時期を確認し、毎月の返済額だけでなく、利息の割合や元金の減り方まで確かめてみましょう。